¿Se está formando una nueva burbuja inmobiliaria? Si el precio de la vivienda te parece demasiado caro, probablemente estés en lo cierto. Tanto el Banco de España como el Banco Central Europeo ya han detectado indicios de “sobrevaloración” en el mercado inmobiliario.

El Banco de España ha reconocido que los precios de la vivienda muestran “incipientes indicios de sobrevaloración”, según el ‘Informe de Estabilidad Financiera’ que publicó a finales de abril. Aunque este organismo cree que de momento la sobrevaloración es “reducida”, recomienda seguir de cerca el comportamiento del mercado.

Según este informe, los indicadores sobre desequilibrios en el mercado inmobiliario venían mostrando algunas señales leves de sobrevaloración desde principios de 2020, que se incrementaron ligeramente en 2021 a pesar de la pandemia. 

Luis de Guindos, vicepresidente del Banco Central Europeo, ya mostraba su preocupación en enero por la sobrevaloración del mercado de la vivienda residencial y la situación del mercado hipotecario en algunos países de la eurozona.

Un mercado inmune a la pandemia

Lo cierto es que a finales de 2021 comprar un piso era un 6,4 % más caro que doce meses antes, según el INE. Y es que el mercado inmobiliario ha sido de los pocos que se han mostrado inmunes al coronavirus. La oferta no ha crecido a la misma velocidad que la demanda, por lo que los precios han seguido subiendo.

De hecho, el precio de la vivienda en Cataluña ha aumentado un 1,3 % en abril, según el portal inmobilario Idealista, con lo que el precio del metro cuadrado se ha situado en los 2.340 euros de media. En el caso de Barcelona, el incremento ha sido del 0,7 %, por lo que el precio del metro cuadrado ya roza los 4.000 euros. Y si echamos un vistazo a la evolución de los últimos doce meses, Tinsa sitúa el incremento de precios en el conjunto del Estado en un 7,7 %.

En 2021 se vendieron en Cataluña más de 89.000 viviendas, con un precio medio por metro cuadrado de 2.293 euros, y 2022 empezó con más operaciones de compraventa que 2008, según el Colegio de Registradores. 

¿Un riesgo para el sector bancario? 

El Banco de España considera que no hay señales de que las entidades financieras estén siendo laxas a la hora de conceder créditos hipotecarios, pero los desequilibrios inmobiliarios dentro del área del euro suponen una “fuente de riesgo relevante” para el sector bancario. Hay que tener en cuenta que la previsible subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo incrementaría la cuota mensual de las hipotecas con interés variable, por lo que el ratio de impagos podría aumentar.

Según el informe del Banco de España, el crecimiento del crédito por nuevas hipotecas fue especialmente significativo en 2021, con tasas interanuales superiores al 40% en la parte final del año. De todas formas, la banca es ahora menos sensible al mercado inmobiliario que en la última burbuja inmobiliaria, ya que el volumen de crédito a este sector no alcanza en la actualidad el 40 % del total, mientras que en 2007 suponía el 70 %.

Desde el inicio de la pandemia, la mayoría de los países de la eurozona han experimentado ligeros incrementos en la ratio del saldo total de crédito hipotecario sobre el PIB. Sin embargo, en el caso del Estado español este incremento se debe más al retroceso del PIB generado por la pandemia que a la acumulación de deuda.

Alquilar, ¿misión imposible? 

Si comprar un piso es caro, alquilar tampoco resulta nada económico. El estudio ‘Relación de salarios y vivienda en alquiler en 2021’, elaborado por Infojobs y Fotocasa, indica que alquilar una vivienda en solitario resulta casi una misión imposible. Para vivir en un piso de 80 m², el año pasado los catalanes tuvieron que destinar de media el 54 % de su sueldo bruto al pago de la renta.

El precio medio de alquiler por metro cuadrado se situó el año pasado en 14,06 euros, un 0,4 % más que el año anterior. Si comparamos los datos con los de otras comunidades del Estado, Cataluña es donde se destina un mayor porcentaje del sueldo al alquiler de la vivienda, seguida de País Vasco (50 %), Baleares (49 %) y Madrid (49 %). 

Por desgracia, se trata de un porcentaje muy superior al recomendado por los órganos de control europeos y que hace casi imposible que los jóvenes se puedan independizar.

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